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郑州东区写字楼租金调查:要想“高大上”租金得跟上

如意湖、龙子湖、国际会展中心……这些字眼使郑东新区的核心商务区的地位愈发具有“国际范儿”。写字楼林立,每天打扮时尚、得体的白领步履匆匆地走进各大写字楼,已成为郑东新区的一道风景线。天生自带“高大上”光环的郑东新区,吸引了众多有实力的公司纷纷入驻。虽说同处于郑东新区,但是因CBD片区、高铁片区和龙子湖片区各自具备的优势不尽相同,所以在租金上也各有不同。

CBD片区|租金居高不下与品牌和物业有关

CBD片区,以玉米楼为中心点,环四周一圈均为写字楼,是郑州“高大上”的办公区域,现在很多公司,以入驻郑东新区特别是CBD片区为企业发展良好的标志。

作为CBD的标志建筑,“玉米楼”千玺广场的租金并不是这个片区最贵的,基本上在2.9元~3.2元/㎡·天。据记者了解,租金不贵,一是前几年千玺广场空置率比较高,二是千玺广场物业费比较高,所以租金+物业综合来算,费用还是不低的。

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记者调查后发现,CBD的大大小小的写字楼,含税的租金在2.6元~3.7元/㎡·天。租金高的写字楼多是物业口碑好、开发企业品牌影响力大,这些写字楼即使租金高,仍引得企业趋之若鹜,出租率也很高。如商务外环路附近的格拉姆国际和建业总部港租金在3元~3.3元/㎡·天,而同区域的景峰国际和人保大厦,租金却在2.6元/㎡·天。

物业服务对写字楼的租金影响很大,比较明显的例子有CBD外围的楷林国际,它虽然位于金水路与英协路交叉口,并不在东区的核心位置,但是租金却比“玉米楼”的还高,在3.4元~3.6元/㎡·天。

据了解,写字楼出租,租金一般分为税前、税后两个部分。因为大多写字楼在刚建成的时候,采用的是对外销售的形式,购房者大多为个人。这类写字楼在出租的时候,无法提供发票,所以租金基本上是按照税后来报,但是前来租赁的公司,大多需要提供发票用以报销。“一般房东会在原先的租金上加价,或者租户在不含税的租金上,再自己补缴31.8%的税率,即是总的租金。如果业主是公司产权,缴纳的租金税率相对较低,根据公司性质的不同,税率大概分为5%、7%、13%等。”CBD一位物业经理告诉记者。

高铁片区|交房晚租金低租金价格赶不上CBD

随着CBD片区写字楼入驻率的提高,诸多的金融、高科技企业进驻配套日益完善的高铁片区,但是高铁片区的租金相较于CBD片区,显得略低。

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亚新广场、文化产业大厦、楷林IFC、绿地之窗、绿地新都汇等写字楼,属于交房早的楼盘,租金在2.4元~2.6元/㎡·天,其中建筑工程行业、金融行业、科技行业入驻的较多。

在高铁片区,写字楼的交房时间影响着租金高低和入住率,该区域拥有绝佳位置、品牌影响力和知名物业等多重优势的双塔式建筑绿地中心,因其交房时间晚,租金只比同区域其他写字楼稍高一点,为2.5元~3.0元/㎡·天,并没有特别明显的租金优势。

龙子湖片区|在建的居多,正在出租的为少数

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记者实地探访,发现在龙子湖片区,到处是在建的写字楼。目前写字楼已建成交付的不多,形式也多为出售为主,很少见到出租的写字楼。其中,正商在龙子湖片区属于起步较早的一家企业,其中正商环湖国际、木华广场、学府广场目前已在出租,租金在2.1元~2.4元/㎡·天。另外,位于平安大道与明理路交叉口的建业·智慧港,因企业在购房者中的品牌影响力,租金目前比同区域的稍高,为2.63元/㎡·天。

写字楼投资|多是“放长线钓大鱼”的个人

记者在走访中发现,东区写字楼的业主大多数为个人,很少有以公司的名义购买的。其购买的初衷也是在“赌”该区域的发展潜力。“东区刚成形的时候,我感觉这个区域将来一定会‘火’,便决定要投资一层写字楼,当时家人不太看好这个区域,觉得不靠谱,事实证明我的投资方向是准确的。”格拉姆大厦的一李姓业主称。

“写字楼投资,重在位置和区域发展潜力,要做好‘放长线钓大鱼’的准备。”某业内人士告诉记者。